Dans le cadre d’un contrat de bail, le propriétaire exige souvent le versement de ce d'un montant particulier. Il s’agit d’une somme d’argent destinée à garantir les éventuelles créances du locataire à l’issue de la location. Contrairement à ce que l’on pense, sa restitution se fait de manière réglementée.
Définition
Le
dépôt de garantie est une somme d’argent demandée par le propriétaire d’un bien proposé en location au locataire au moment de la signature du contrat de bail. Conservée par le bailleur pendant toute la durée du contrat de location, elle est destinée à garantir le respect des obligations locatives du locataire. Outre les arriérés de loyers, il couvre également les charges que le locataire doit au bailleur à l’issue de la location, la régularisation d’un certain nombre de charges, le coût des réparations à faire et des éventuelles dégradations laissées par le locataire, sans oublier l’entretien des équipements qui était à la charge du locataire.
Cliquez ici pour plus d'infos sur les modalités de sa restitution. Il faut savoir qu’aujourd’hui, cette condition est très souvent confondue avec la caution. D’un point de vue juridique, la caution désigne l’accord d’une tierce personne, souvent proche du locataire, qui s’engage à garantir le paiement du loyer en cas de défaillance de ce dernier. À l’instar de la caution, le dépôt de garantie n'est pas obligatoire. En revanche, une grande majorité des propriétaires continuent de l’exiger. Le montant est défini en fonction du type de location. Dans le cadre d’une location vide, cette somme est plafonnée à un mois de loyer, sans les charges. Par contre, s’il s’agit d’une location meublée, le plafond s’établit à deux mois de loyers hors charges. Ce principe s’applique surtout aux contrats signés depuis le 27 mars 2014. À noter toutefois que pour les contrats signés avant cette date, le bailleur fixait librement ce montant qui représentait généralement deux mois de loyer. Versée au moment de la signature du contrat de bail, cette somme ne peut être révisée aussi bien en cours de bail qu’au renouvellement du bail.
Restituer le dépôt de garantie au moment de la remise des clés
La remise des clés est un élément crucial pour la restitution de ce montant. Effectuée après un état des lieux, cette étape marque la sortie définitive du locataire. Il s’agit en effet du point de départ du délai de restitution de cette somme exigée par le propriétaire au début de la location. Il faut tout de même savoir que l’état des lieux se fait impérativement avant la remise des clés. Dans le cas contraire, le locataire est tout à fait dans la possibilité d’évoquer la situation selon laquelle les dégradations du logement ont été faites après la fin du contrat de bail. Le bailleur se trouvera alors dans l’impossibilité de prouver le contraire. Il ne pourra pas non plus couvrir la réparation des lieux avec ce montant. Pour échapper à tout malentendu, il serait donc préférable de prendre le temps de faire un état des lieux au début même du contrat de location, et de relever toutes les imperfections du logement, afin d’éviter qu’une partie importante de cette somme soit retenue au départ du locataire.
Quel délai
Contrairement à ce que l’on pense, la restitution de ce montant se fait sur un délai bien défini. Ce délai légal permet en effet au propriétaire d’avoir suffisamment de temps pour procéder aux éventuels travaux, notamment lorsqu’il a été prouvé que le logement a effectivement été dégradé durant la durée de la location. Il sera ainsi en mesure d’imputer le montant de ces travaux sur ce montant versé par le locataire au début de la location. Le délai varie en fonction du type de contrat de bail. Il s’établit donc à 2 mois à partir du moment où le locataire a remis les clés du logement au propriétaire. Ce principe s’applique surtout pour tout bail signé ou tacitement reconduit pour la dernière fois avant le 27 mars 2014. En revanche, lorsque le bail est signé ou tacitement reconduit à compter du 27 mars 2014, le délai maximal de
restitution du dépôt de garantie est de 1 mois si l’état des lieux de sortie est parfaitement conforme à l’état des lieux d’entrée. Elle est reportée à 2 mois dans le cas contraire. Bien évidemment, ce délai peut varier en fonction du type de location. Pour le cas d’une location saisonnière qui se fait sur une période assez courte, le délai de restitution est souvent mentionné dans le contrat de location. Il s’agit d’une période durant laquelle le bailleur aura la possibilité de réparer le logement ou de remplacer certains éléments du logement avec une partie de cette somme en cas de dégradation.
Que faire en cas de restitution abusive ?
Dans certains cas, il arrive que le propriétaire ne procède pas à la restitution de cette garantie dans le délai imparti, ou que celui-ci prélève une somme que le locataire n’est pas obligé de payer. Dans ce cas, le locataire se voit dans l’obligation de mettre en demeure le propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, afin de lui imposer la restitution du dépôt de garantie. En cas de refus venant du bailleur, le locataire peut directement saisir la commission départementale de conciliation. Si le recours à cette commission se solde encore une fois par un échec, le locataire peut alors porter le litige devant le juge de proximité, et ce, pour un montant maximal de 4 000 euros. Au-delà de cette somme, le tribunal d'instance sera compétent pour prendre en charge le litige. Sachez également que des intérêts de retard sont aussi prévus lorsque ce montant n’est pas restitué dans les délais légaux. Le taux applicable variera en fonction de la date de signature du contrat de location. Pour un bail signé avant le 27 mars 2014, et une restitution qui n’a pas été réalisée dans un délai de 2 mois, le montant de départ impliquera des intérêts au taux légal. Par ailleurs, si le bail a été conclu depuis le 27 mars 2014, une majoration d’une somme équivalente à 10 % du loyer mensuel hors charges sera prévue pour chaque mois de retard entamé. À noter toutefois que cette majoration ne s’applique pas lorsque le locataire n’a pas transmis l’adresse de son nouveau domicile au propriétaire.
La retenue
Le propriétaire doit toujours justifier la retenue de cette somme auprès du locataire. Pour ce faire, il doit fournir entre autres les factures qui démontrent le montant exact des réparations qu’il a faites après le départ du locataire, et qui ont été provoquées par la négligence de ce dernier. Les dispositions législatives en vigueur offrent au propriétaire la possibilité de déduire de cette somme les impayés de loyers, les impayés de charges ainsi que les travaux locatifs. Dans ce cas, pour justifier cette retenue, le propriétaire n’aura qu’à fournir des documents comme l’état des lieux d’entrée et de sortie, une série de photos, des factures, des devis ou une lettre de réclamation de loyers impayés sans réponse. Pour le cas d’un bail signé après le 27 mars 2014 et dans le cadre d’une copropriété, le bailleur effectue un arrêté des comptes provisoires et peut parfaitement conserver une provision maximale de 20 % de la somme initiale jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. Il dispose ensuite de 1 mois après l'approbation définitive des comptes de l'immeuble pour restituer le solde de cette somme. Les parties concernées peuvent toutefois solder les comptes sans attendre l'approbation des comptes de la copropriété.
